¿Está pagando por Fantasma del espacio? Algunos propietarios son el exceso de carga para los dentistas más metros cuadrados que el inquilino tiene en realidad.
Esta es una discrepancia común en la industria de arrendamiento comercial. inquilinos dentales con frecuencia confían en el reportado metros cuadrados de sus locales alquilados. Sin embargo, si esta cifra se informó accidentalmente por el propietario o reportado por un administrador de la propiedad distante que nunca ha visto el sitio, la cantidad de metros cuadrados reportado puede ser fácilmente mal. El resultado final es que los inquilinos pagan dentales innecesariamente un aumento del alquiler, en función de su cantidad cuadrada incorrecta ... ¿no es mejor mantener este dinero en su propio bolsillo de pagar a su propietario?
Para explicar mejor ... Yo estaba cenando una noche con un cliente. Ella compartió que ella se había mudado recientemente a una nueva oficina de 4.400 pies cuadrados. Ella pasó a explicar lo amplio, hermoso y cómodo era la oficina. Cuando le pregunté si alguna vez había verificado los metros cuadrados, ella dijo "no". ¿Por qué era necesario? Después de todo, se trataba de la superficie total que figura en su contrato de arrendamiento. Me tomó varias semanas para convencer de que acepte que medir el espacio para determinar si estaba consiguiendo realmente los 4.400 pies cuadrados que el propietario le estaba cobrando por.
Finalmente, ella estuvo de acuerdo. Cuando completamos la medición de los locales, el espacio medido fue de 800 pies cuadrados corto. En el sector inmobiliario, nos referimos a esto como "espacio fantasma", donde el inquilino está pagando más de lo necesario para el espacio que no existe. Y, en este caso, mi cliente estaba pagando más de $ 50.000 más (para todo su período de arrendamiento) que necesitaba para el espacio que ella no tenía. Nos acercamos al propietario y corregido el problema - tanto por el pasado y el futuro. El inquilino fue reembolsado por sus pagos excesivos anteriores y continuó a pagar una tasa ajustada.
A pesar de la menor cantidad de espacio fantasma puede llegar a ser bastante grande ya que las tasas de alquiler y mantenimiento de áreas comunes (CAM) cobra aumento con el tiempo. A modo de ejemplo, se encontró que un cliente anterior tenía una diferencia de sólo 27 pies cuadrados. Si bien esto no suena como mucho, esta unidad específica se encuentra en un centro comercial céntrica y privilegiada con alta renta. Cuando esto llegó a nuestra atención, que era siete años en período de arrendamiento del inquilino y el propietario había recogido $ 20,000 más que era justamente debe cumplirse. Una vez más, esto llegó a una conclusión satisfactoria con el arrendatario que es reembolsado.
Sin embargo, un ejemplo más fue nuestro contador para el arrendamiento entrenador que haya consentido en que su espacio se mide también. Se confirmó el espacio mide realmente menos informado y negociada para que el arrendador reembolse nuestro contador $ 3,500.00, así como garantizarse el problema fue corregido para futuros pagos de alquiler. Para nuestro contador, esto fue una sorpresa agradable.
Sin embargo, otro problema para los inquilinos dentales a considerar es la cantidad de espacio fantasma que puede afectar de forma repetida. Entender que cada inquilino paga dos alquileres - el alquiler de base (que es negociable), así como los gastos de mantenimiento de áreas comunes (CAM). CAM costos cubren los cargos de mantenimiento de establecimientos que beneficia a todos los inquilinos (por ejemplo: la recolección de basura, impuestos a la propiedad y el mantenimiento de los edificios) y se cargan de forma proporcional. Por lo tanto, si un inquilino ocupa 1800 pies cuadrados, entonces él /ella es responsable de los gastos de leva en esa área también. Si el inquilino que ha sido injustamente pagando por el espacio fantasma, él /ella también pagar injustamente demasiado para cargos CAM.
Estas discrepancias de pies cuadrados son muy comunes para los propietarios de negocios (en concreto, los de arrendamiento comercial y de oficinas espacio). En mi experiencia, muchas discrepancias son negligentes, no necesariamente fraudulenta. Este es un pequeño consuelo como el inquilino sigue siendo sobrecargada. Cuando el propietario está recibiendo el alquiler a 107% de un edificio, es lógico pensar que el propietario debería haber cuestionado la forma en que él /ella podría conseguir más del 100% de la renta de ese edificio.
Nunca es demasiado pronto o demasiado tarde para tener su espacio medido profesionalmente. Casi todos los contratos de arrendamiento se indique lo estándar de medición que el propietario ha utilizado para determinar el área de sus instalaciones. Al igual que hay varios similares - sin embargo, un poco diferente - recetas para un pastel de chocolate alemán, existen varias normas industriales diferentes para medir el espacio comercial.
Si usted ha estado tomando la palabra del arrendador para la medida de sus locales comerciales, es posible que pagar en exceso sustancial en uno, o más, de sus lugares. Usted puede ser presentado con una "certificación de medición". No tome esta certificación a su valor nominal. Muchos de los lugares en los que hemos encontrado discrepancias se "verifica" tan preciso, pero, de hecho, se midieron de forma incorrecta. A veces, las discrepancias son sólo 30 - 40 pies cuadrados; Sin embargo, estos también pueden ser de cientos de pies cuadrados off - especialmente si el espacio arrendado es significativa en el tamaño.
En una nota relacionada, sólo estaba hablando a un dentista antes de escribir este artículo. Se había hecho una oferta de alquiler para un área de 2,000 pies cuadrados de un edificio que todavía estaba en construcción. Cuando el polvo se asentó, esto había disparado a casi 2.400 pies cuadrados, que sopla con ello su presupuesto de vacaciones fuera del agua. Mi consejo es que, cuando se está negociando un contrato de arrendamiento de espacio que no está totalmente arrendado y medible con antelación, se debe restringir al máximo aumento o disminución que será permitida en la zona del lugar. Esta restricción o condición deben aparecer tanto en la oferta de alquiler y el contrato de arrendamiento formal.
Como se puede ver, el espacio fantasma es un concepto simple y se puede evitar simplemente. Nadie puede determinar el tamaño exacto de un área a simple vista solo. Tampoco debe un inquilino siempre confiar en lo que se afirma en su /su contrato de arrendamiento. medición de los huecos puede proporcionar la paz de la mente y le puede ahorrar miles de dólares ... como inquilino dental, no es esto vale la pena analizar? DPM